1.申奥成功后，北京报规划的工程急增，但重点应该保证与奥运直接或间接相关的项目的建设。

　　2.北京住宅市场还能热10年。

　　3.近两三年，房价要下降。

　　4.望京、回龙观等“卧城”目前的交通问题随着规划的落实将基本得到解决。

　　5.不管将来北京住宅的容积率降低还是抬高，总的住宅量应保证能满足1250万人口的居住。

　　6.好的城市形态不是“批”出来的，而是“创”出来的。目前相关部门对城市形态研究不够，管理人员只是忙着“批项目”，但已经开始注意这个 问题。

　　7.北城的最后一块预留地随着奥运场馆的建设实施，北京的建设重点自然就转移到南城。

　　申奥成功后，一夜之间，北京又新开了许多工程。住宅开发占北京工程总量多少？北京的住宅市场还能热多久？房价的走势又将如何？北京还会呈环状向外“摊大饼”发展吗？望京、回龙观等“卧城”目前出现的出行难是 规划造成的吗？越来越多的开发商热衷建低层低密度住宅是不是与北京的土 地利用原则不相符的？北京的城市规划和项目开发是否存在脱节问题？奥运在北城的举办会加大南北城的差距吗……近日，本报记者就这些热点问题对 北京市规划委员会副主任姚莹进行独家专访。

　　■北京的建设工程项目量居世界第一，申奥成功后，报规划的工程急增； 但重点应保证与奥运直接或间接相关的项目建设

　　记者：申奥成功后，北京冒出了很多新项目。申奥成功后，北京的住宅开发项目是不是多了？

　　姚莹：北京的建设工程量目前居全世界第一,美国规划管理人员每年人均审批的规划项目是4个，而我们的规划管理人员仅今年上半年人均审批规划项 目就已答300多个。

　　7月13日后，工程量急增。实际奥运项目本身工程量没有增加，因为规划早就确定的了。而是全北京好多本来拿钱等着的住宅、写字楼项目都上来了， 奥运场馆区域更甚。但不能操之过急，工作重点和资金应该保证和奥运直接 或间接相关的项目建设，对其他项目应该控制节奏。此外，土地的投放量也要适当控制。

　　■住宅工程占北京建设项目的一多半，北京的住宅市场还能热10年

　　记者：北京的建设工程中，住宅工程量是不是占大多数？照这个发展趋势，北京的住宅还能热几年？

　　姚莹：住宅工程占北京建设工程总量的一多半。

　　按北京市的总体规划，到2010年，北京的城市人口要达到1250万左右，大概是900万左右城市人口，300多万农村人口。现在北京城市人口人均住房 使用面积是16平方米左右，到2010 年，人均使用面积要达到20平方米左右， 900万人口乘以20平方米得多少住宅量？外地的、国外的很多来京经商、买房的人也很多，所以估计得用900万人口乘以30来计算 就是2.7亿平方米。所以， 我估计北京的住宅行业还有10年左右的时间好发展。

　　■住宅郊区化的发展方向在50年代就已定。目前郊区住宅存在出行难问题是因为交通规划没得到实现

　　记者：这几年，住宅开发热点逐渐往四环、五环转移，住宅郊区化是不是北京的趋势？

　　姚莹：北京市规划的特点就是分散式集团布局，这是50年代就提出的。 住宅郊区化实际上在50年代就确定了。

　　现在的规划是1993年批准的，大致内容是：市中心地区320多平方公里是 城市建设的核心地区，主要体现政治文化中心的功能，住宅应该削弱；然后 是125多平方公里的绿色隔离带地区。绿化隔离带外，就是10个边缘集团，包 括北苑、酒仙桥、南苑、丰台、石景山、清河等10个边缘集团，然后是14个 卫星城，最后是40个一般建设镇。

　　因为城里用地有限，而且二环等城区应该重点体现政治文化中心功能， 所以体现这些性质的建筑物、项目应该多上，而住宅按照总体规划，肯定是 应该逐渐削减的，从旧城内淡出。当时提出两个战略转移，一是向外延转变， 二是住宅郊区化，跳出去发展郊区县。也正是在这两个前提下，北京现在在 边缘集团、卫星城建设了好多住宅，像望京、回龙观等地区就是这样的。

　　记者：国外住宅郊区化是建立在以产业带动卫星城的基础上的，可现在 从北京回龙观、望京等地区看，明显是“卧城”，没有相关的产业做支撑， 早上一大片人从望京涌出，晚上又涌回望京，给交通造成了很大压力，这是 不是规划的问题？

　　姚莹：北京的边缘集团不全是卧城。像望京、回龙观这些规划的卧城， 交通问题实际已经有所考虑，轨道交通是解决居住人口出行的主要交通。但 由于目前这些规划还没实现，所以出现了交通问题，等规划实现后，交通问 题基本能得到解决。 　　

　　■环状发展是向外扩，但并不是“摊大饼”，疏散城市人口也是有度的

　　记者：现在的住宅向四环、五环扩，住宅郊区化是必然趋势，给人的感觉是北京在无限制地向外“摊大饼”，是不是这样？

　　姚莹：不是这样的。环虽然是在向外扩，但五环修通了，就沿着五环盖房子，六环建好了，又马上沿着六环盖房子。所有的建设都是严格按规划实 施的。

　　另外，沿五环建设的也不光是住宅，按规划该建公建的现在就建，该是商业设施就建商业设施。为了避免国外出现的“空城”现在，往外疏散人口 也是有度的。

　　■北京的房价相对较高，但在两到三年左右的时间内，北京的房价要降下来

　　记者：对北京房价今后的走势，目前市场上有两种看法，有人认为房价要降，而有人认为只会涨不可能落，您怎么看？　

　　姚莹：实际北京的房价一直比较高，但我认为再过两到三年，北京的房 价一定会降下来。因为目前的住宅量大，等这些房子全都由期房变现房，投 放到市场后，北京的房价就会下降，这是市场规律。

　　■目前越来越多的开发商倾心建“洋房”、“TOWNHOUSE”，而且似乎成 为一种开发趋势，这与土地的充分利用原则是不是矛盾 　　记者：现在越来越多的开发商在四环、五环沿线或一些卫星城建设低容 积率、低密度的低层“洋房”、TOWNHOUSE项目，这与北京土地资源充分利用 的原则是不是相矛盾的？低密度住宅会成为开发趋势吗？

　　姚莹：从总量看，低容积率、低密度的低层“洋房”、TOWNHOUSE项目在 北京住宅开发工程中还是少数，可能这些项目宣传力度大，让大家感觉比较 多。我们不赞成把住宅建设容积率都降下来，住宅的建设必须遵循总体规划。 比如，大兴某个项目，在报批时报了0.8的容积率，考虑到土地利用，我们给 他调整到了1.1。为了加强对这方面的控制，现在我们正在抓紧编制边缘集团、 卫星城、中心镇和小城镇的控制性规划，即具体指导这些地区每个地块开发 的规划。

　　另外，现在人们的生活水平在提高，我们也不反对个别项目在合适的地 段做一些容积率低的房子，但我们心里应有个大概的平衡帐，就是：将来不 管容积率降低也好，抬高也好，总的住宅量应保证能满足1250万人口的需要 就行。

　　■有些地区出现了规划和开发脱节的现象，应该如何避免这种问题的蔓 延

　　记者：前面也提到了，这几年北京的工程建设量很大，北京的城市化进 展非常快，但在快速建设的过程中，有些地区已经出现了这样一种问题：单 个项目看，建得不错，项目与项目之间缺少衔接，不协调，严重破坏了城市 面貌，亚运村就是一个典型，有人把这个问题归结为开发和规划脱节，您认 为是这样吗？

　　姚莹：这种问题是存在，但我认为是开发和城市设计脱节，而不是和规 划脱节。

　　现在建设部门对城市设计重视不够，研究不够，管理部门因新项目太多， 只忙着批工程，而没有去研究城市形态，这是一个原因。

　　还有一个原因是开发商的独立性造成的。打个比方说，按规划某个地区 的控高是60米，这并不是让每个项目的建筑高度都做到60米，但由于开发商 之间是相互独立的，利润的因素往往使他们把控高用得非常充分，几乎每个 开发商都把控高做到60米，反映到城市面貌上就是：这附近的建筑都是“平 头”，没有高低错落，相互间也就谈不上衔接。

　　我们现在已经注意到这个问题，一方面我们会精简规划审批手续，让经 办人员尽量从“审批”工作中解放出来，因为好的城市形态不是“批”出来 的，而是“创”出来的。另一方面，我们市规划局也在放权给区县规划部门。

　　■北城的最后一块预留地随着奥运场馆的建设实施后，北京的建设重点 自然就转移到南城

　　记者：奥运会的大本营主要在北面，奥运的举办会不会加大本来就已经 存在的京城南北差距？

　　姚莹：当时奥运的选址有6个方案，最终确定在北面，最大的原因是要确 保申办成功。奥运对北京的建设带动是很大的，不止是对北城，对南城也一 样有机遇。另外，从规划上看，南城不是大家想象的那样，空地大，南城的 大片空地几乎已经没有了，倒是北边预留了一大块空地即现在的奥运场馆预 留地，这也是北城最后的一块预留地，等这块地随着奥运场馆的建设实现规 划后，北城的规划基本就实现了，那么，北京的建设重点不南移也得南移了。

　　■北京在快速城市化的同时，还要保护古都风貌 　　

　　记者：北京在快速城市化的过程中应该注意什么问题？ 　　姚莹：古都风貌的保护。一是原貌区，如历史文物保护单位和历史文物 保护区范围内，应保持原貌或基本原貌，改造是为了保护；二是风貌区，如 文物保护单位附近和历史文物保护区的建筑控制区范围内，主要考虑风貌， 建筑形式上、色彩上、风格上都要和保护区尽可能协调一致，改造是服从保 护；三是新貌区，是注意古城风貌前提下的新貌，形式上更放开一些，在这 个地区改造是要注意保护。

　　■人物简介

　　姚莹：原首规委副主任，现北京市规划委员会副主任。1982年毕业于北 京建工学院；1995年至1999年，担任北京市区中心地区规划领导小组组长兼 办公室主任；1999年至2000年，担任北京市土地利用总体规划协调组组长。